培育发展住房租赁市场,助力群众美好居住

    发布日期:2019-04-17 来源:永利集团娱乐场304 作者:张萼芬 字体:[ ]

    随着房地产经济的发展,房屋租赁市场在房地产交易市场中的比例不断攀升,发展住房租赁市场已成为热点大中城市的共识,中国房地产市场正在迎来租赁时代。报告显示,已有超过30个省市出台了有关租赁的政策内容。杭州、厦门、广州、深圳、南京等12个城市成为首批开展住房租赁试点城市,各个试点城市也相继出台了相应的租房新政。房地产行业正在从重购轻租到租售并举转变,市场供应格局有望被重构,这不仅使住房真正回归居住属性,更可以减少非理性购房需求。

    从常德市实际情况来看,租赁市场的活跃对促进房地产市场的繁荣发挥了巨大的作用。为加快培育和发展房屋租赁市场,促进全市房地产市场平稳健康发展,由我局起草的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》也在认证和与本市的房屋租赁市场现状进行可行性和实际操作性探索中。

    一、当前我市房屋租赁市场基本现状

    近几年来,随着城市建设步伐加快,城市规模越来越大,城市流动人口愈来愈多,带动了房屋租赁市场,承租群体不断扩大,我市住房租赁需求主要以三种类型为主:外地务工人员租房、学生就学学区租房以及低收入人群保障性租房。租金情况稳步上涨,租赁期限一般稳定在一到三年,其房源主要来源于私有住房出租。这些群体必定会给我市带来更多的住房需求,而在短期内,只有依靠租赁才能满足这部分人口的住房需求。随着房屋租赁市场的兴起,极大地促进了房屋租赁收入的增长。目前,房屋出租在城市、郊区乃至乡镇,都是十分普遍的现象,且呈现出快速发展的态势。据调查统计,我市城区内现有租赁房屋11万余户。其中,仅个人出租生产、经营性用房就有5万余户,各类房屋出租面积到达187万平方米。

    目前市城区经法定备案的房产中介服务机构有31家,其经营业务以房屋买卖居间为主,房屋租赁业务为辅。我局为了加快我市房屋租赁市场发展,规范租赁市场行为,推进“租售同权”政策的发展,进一步规范相关租赁企业,扶持和发展了一家国营租赁企业公司(常德市筑诚房屋租赁有限公司)和一家私营租赁企业(常德强丰惠家房屋托管有限公司),对他们进行相关法律法规指导,使其在租赁行为上更规范,更具有合法性。

    二、我市房屋租赁市场存在的主要问题 

    (一)市场监管体系无序

    目前我市房屋租赁市场存在着监管体系无序,租赁行为不合规范等问题,不仅影响到租赁市场的形象,也危及租赁市场的健康发展。主要表现在:缺乏一个牵头协调单位和完善的协调制度,各部门没有形成协调配合的长效管理机制。从管理主体上看,目前介入房屋租赁的政府部门除房地产管理部门外,还有公安、综治、工商、税务及街道等,不同的部门都有属于自己的一套管理办法,没有统一协调,造成管理主体的重叠,资源的浪费。特别是最直接参与房屋租赁市场监管的房管局与住建局住保办之间存在着职权不明、重复监管的问题;从管理方式上看,大部分租赁行为都游离于政府的监管之外。房屋租赁管理长期依靠管理人员逐户清查、督促或群众举报查办的办法,管理效率极低且主动性差,形成了监管的盲区,造成了流动人员治安管理的难点,也影响了房屋租赁市场乃至整个房地产市场的健康发展。

    (二)执法困难重重

    据了解,我市未经房产部门登记备案的隐租、转租、瞒租等现象大量存在,住房租赁合同备案率低。目前我市租赁管理主要依据《中华人民共和国城市房地产法》、《商品房屋租赁管理办法》、《湖南省流动人口服务和管理规定》来实施管理,在具体的执行过程中缺乏刚性和操作性较强的文件,房产部门执法物质要件,已经跟不上不断发展、日渐错综复杂的房屋租赁市场,再加上房产租赁管理人员本来就有限,房产管理部门对房屋租赁管理工作职能职责单一,仅限于单一的租赁登记备案工作,何谈严管、细管,造成了在管理和执行的过程中难度很大。  

    (三)社会问题尤为突出

    《行政许可法》实施后,房产管理部门对房屋租赁的管理方式由原来的行政许可制转变成登记备案制,因而缺乏强制性,相应的配套政策法规没有及时跟进。目前,房屋租赁综合管理比较混乱,房屋管理部门相关的管理制度形同虚设,房屋租赁不经任何部门登记许可,也不办理任何证件,只要租赁双方达成协议,私下签订一张租赁合同就可以现金交易,收入带有很大的隐蔽性。由于监管失控,出租房屋已成为纳污藏垢之所。据有关资料显示,近年来城区的许多刑事犯罪案件都发生在出租屋内,很多流窜作案的抢劫、贩毒、吸毒、赌博、传销等,“黄赌毒”违法分子都是利用出租房屋作为窝点和作案场所。个人住宅租赁几乎是管理“盲区”,大多数住宅租赁处于“地下”,主动进行住宅租赁登记备案的少之又少,“真空”监管带来的就是出租屋租赁市场的无序竞争。正因为屋主没有主动对出租屋进行登记备案,导致许多外来流动人口“来无影去无踪”,成为城市里的“黑户”,给一些不法分子提供了可乘之机。由于住宅隐性租赁的大量存在,而单凭房产部门的力量取证困难,从而无法掌握整个房屋租赁市场的准确信息,租赁房屋的管理缺失,引发了严重的社会问题。

    (四)租赁双方纠纷不断

    加强房屋租赁管理的一个最重要内容就是建立房屋租赁合同登记备案。对出租房屋行为申报登记备案的相关宣传不多,因而造成目前房屋租赁交易过程中,出租人与承租人普遍对签订租赁合同比较重视,对办理租赁合同登记备案几乎一无所知的局面。由于人们对城市房屋租赁相关知识缺乏了解,导致房屋租赁市场鱼龙混杂,纠纷不断,法院审理这些案件时认为在签订租赁合同前,如果租赁双方都对房屋以及配套设施是否存在瑕疵进行甄别检查,并且到房产部门进行登记备案,就可以避免由于房屋租赁引发的不必要的矛盾纠纷。

    三、规范我市房屋租赁市场管理对策意见

    依据党的十九大报告指出内容:“坚持房子是用来住的,不是用来炒的,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,加强房地产市场调控,促进我市房地产业持续健康发展,规范我市房屋租赁市场管理,让租房成为人民追求美好生活的一种新选择,真正实现居者有其房,住者有其屋,为推动住房租赁市场健康发展贡献智慧和力量,特提出以下几点建议:

    (一)建立健全法律法规规范租赁市场。寻求政府对租赁管理工作的重视,要把房屋租赁管理工作的重要性提升到关系常德的社会治安和城市管理,关系到常德经济的可持续发展的高度。完善、健全法律法规,制定出刚性的、操作性强的执法依据,目前我局正在试验论证出台《常德市城市房屋租赁管理办法实施细则》,从而使我们的租赁管理工作能够有政府的支持和法律法规的保障,促使租赁管理的实施更加到位。

    (二)建立租赁市场管理长效机制。房屋租赁管理是社会管理和治安管理的一项重要基础性工作,牵涉到许多职能部门,随着行政审批制度改革工作的不断深入,原有的租赁管理方法、方式和机制受到冲击。即房管、公安、综治、住保、税务、人口和计划生育等有关职能部门将其行政职权内有关出租房屋管理的日常性工作,建立实有人口、出租房屋管理服务信息网络,实现各部门分工。对出租屋实行包括信息采集、登记办(验)证、登记备案、征收税费和提供房屋租赁信息中介服务等“一站式”受理。从一些发达城市的经验来看,房屋租赁要真正管好,离不开相关部门之间的支持与配合。作为房产部门有义务、有责任将租赁房屋的登记备案情况信息与公安、工商、综治、税务等部门实现部门之间管理信息资料共享;相应地也需要税务、公安、工商、综治等部门的密切配合,尤其在办理户口、社会保障、居住证、工商登记验证手续时,以是否进行登记备案作为要件,以协助我们加强登记备案工作。从而实现资源共享,信息互通,公安、综治、住房保障、房产、工商、教育、税务等部门要充分发挥职能作用,各司其职,密切配合,齐抓共管。与物业公司、街道办事处、社区服务中心一齐合作搭建多功能的服务平台,利用这一社会资源,在无需提高管理成本的基础上,可以进一步提高工作效率,创造良好的社会效益和经济效益。

    培育和发展房屋租赁市场

    1、积极培育住房租赁企业,推进住房租赁企业的规模化。目前承租对象对房屋要求越来越高,委托信誉好、经营规范的专业化、机构化的企业完成租赁行为的比例会持续上升。现代专业化、规模化、机构化的住房租赁企业不仅有租赁业务,而且有极具个性化、人性化的后续服务,租赁企业的成立使整个租赁市场更加规范和稳定,我们管理起来会更加方便快捷。发展以住房租赁为主要业务的专业化企业,引导企业通过租赁、购买等多种方式筹集房源,提高住房租赁业务商业化、集约化、专业化水平,逐步形成租购并举的住房商业模式。

    2、培育“租赁+旅游”住房租赁市场。充分利用常德旅游资源优势,加强与旅行社、景区合作,引导游客留宿常德,鼓励将闲置房源依法改造成长租、短租型的家庭旅馆或民宿、客栈,满足不同群体的旅行居住需要。

    3、加大金融、税收支持。政银合作、银企合作发展住房租赁市场,鼓励金融机构向房屋租赁企业提供金融支持,推动金融与房地产工作健康发展。支持符合条件的房屋租赁企业发行债券、不动产证券化产品。对出租住房的,由税务局减免部分税款。

    (四)加强舆论宣传增强法制观念。通过广播、电视、报纸、网络等传媒,多途径多形式,向社会各界宣传《城市房地产管理法》、《商品房租赁管理办法》和《湖南省流动人口服务和管理规定》租赁法律法规,使广大市民和流动人口了解房屋租赁知识,支持房屋租赁管理工作,服从部门综合管理,变被动的接受普查为主动的进行登记备案。

    (五)依法加强对出租房屋的监管。对流动人口、房屋出租人和用人单位未按规定申报居住登记、办理居住证、出租房屋登记的,将进行处罚。各部门要联合执法,加大执法力度,加强房屋租赁市场管理,规范租赁双方行为。对房主违反出租房屋管理规定的行为,按照相应的规定进行严肃查处。

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