关于全市房地产中介市场发展现状分析及对策建议

    发布日期:2019-04-17 来源:永利集团娱乐场304 字体:[ ]

    近几年,随着全市经济的不断发展,全市房地产市场日渐繁荣,房地产中介市场也日趋活跃,房地产经纪中介服务已经浸入百姓寻常生活。为了更好地服务于民,实现“美好居住”的目标,我们对房地产中介市场发展现状进行了调查分析,并拟定了对策建议。

    一、房地产中介市场发展现状及分析

    (一)房地产中介市场发展现状中存在的主要问题。

    1、房地产中介市场管理工作力量不强。主要表现:本次机构改革前(2016年10月前),各区县(市)没有一个地方设立了专门的房地产中介市场管理机构。2016年10月机构改革后,鼎城、津市、临澧相继成立了房地产中介市场管理的专门股室,澧县、石门、安乡、桃源、汉寿仍采取原有模式,即房地产中介市场纳入其他机构的管理职责范围,房地产中介市场管理工作均有其他有关机构的人员兼职管理。

    2、房地产中介市场管理措施不到位的情况时有发生。主要表现:

    一是对房地产经纪违法行为处理力度不大。全市《房地产经纪管理办法》自2019年04月17日实施以来,仅2016年市本级查处了一例房地产经纪违法行为。

    二是了解正规、合法的房地产经纪机构和从业人员的渠道不畅,导致房地产中介市场鱼目混珠。群众难以通过方便、快捷的有效渠道辨别正规、合法的房地产经纪机构,无法及时有效规避房地产中介市场风险。大多数房地产管理部门没有对已经备案的房地产经纪机构及从业人员进行网上公示或其他方式公示。

    三是部分区县(市)未实行二手房交易合同网签。目前澧县、石门、临澧、桃源、市本级落实了二手房交易合同网签制度,安乡、津市、鼎城、汉寿等地尚未落实。

    四是部分区县(市)未落实二手房交易资金实行监管制度。目前仅有有澧县、桃源等地及市本级落实了二手房交易资金实行监管制度。二手房交易资金监管不到位,大大增加了房地产中介市场的风险系数,群众的合法权益也难以得到及时有效保障。

    3、房地产中介市场不够活跃。

    一是房地产经纪机构不多。以市城区为例,已经工商登记的房地产经纪机构94家,并且其中还有一部分兼营房地产中介的机构还从未开展房地产经纪业务,相对于长沙市城区上千家房地产经纪机构,我们的房地产经纪机构不算多。

    二是房地产经纪业绩不佳。二手房交易经纪市场活跃的城市,二手房交易经纪业务一般都占整个房地产二手房交易市场份额的60%以上。以市城区为例,由房地产经纪机构代理的二手房交易,2015年和2016年占有二手房交易市场份额分别为31.27%、31.96%,说明房地产经纪业务还不够活跃,处于比较疲软的状态。

    4、符合进入房地产经纪市场法定条件的经纪机构和从业人员不多。

    一是依法办理备案的房地产经纪机构过少。以市城区为例,已经工商登记的房地产经纪机构94家,其中依法已经备案的房地产经纪机构只有26家,占整个机构的27.7%;其余68家72.3%均未按照法律要求及时到房管部门备案并主动接受监督。

    二是依法具有从事房地产经纪资格的从业人员太少。目前已经备案的房地产经纪机构中具有法定房地产经纪资格的从业人员一般只有1-3人,其他从业人员均为无法定从业资格;其他没有备案的房地产经纪机构则基本上无一名具有法定从业资格的人员。

    (二)产生问题的原因分析

    目前房地产中介市场中存在的一些问题,已经严重制约了房地产中介市场的健康有序发展,这些问题的产生主要由以下原因造成的:

    1、对房地产中介市场的重要性缺乏正确认识。

    目前房地产管理机构仍然习惯于对房地产开发市场及后期物业管理的重视,不能适应新形势加大对房地产中介市场的管理力度,主要是缺乏对房地产中介市场重要性的正确认识。

    一是房地产中介市场发展秩序直接关系到一手房交易市场、二手房交易市场的发展秩序和繁荣。房地产开发市场中新商品房的销售方式,已经由原来的开发商自己开发自己销售的传统模式朝房地产经纪机构代理营销模式转变,房地产经纪中介市场已经从原来的二手房交易经纪业务范围向一手房代理经纪渗透、拓展。房地产中介市场已经在新商品房销售中占有举足轻重的作用,重视房地产开发销售必须重视房地产中介市场的管理。

    二是实施房地产中介市场管理是房地产管理部门不可或缺的重要职责。在不动产登记改革前,习惯于用房屋登记管理代替二手房交易管理,实际放弃了二手房交易管理的一切措施和手段,从而也忽略了房地产中介市场的管理和发展。目前房屋登记职责划转到国土部门后,愈凸显二手房交易管理措施的缺位。

    三是规范房地产中介市场秩序是确保房地产调控和房地产开发市场去库存措施到位的的重要举措。房地产中介市场的混乱,扰乱了房地产市场一手房、二手房的交易价格,损害了群众的合法权益和社会经济的正常发展。规范房地产中介市场秩序对促进房地产开发市场的健康发展具有重要意义。

    2、房地产中介市场服务质量不高。目前房地产中介市场,不规范的经纪服务行为时常发生,很多群众根本不相信房地产中介机构会提供优质诚信的服务,仍旧习惯于熟人和朋友介绍二手房交易的方式,或自己打广告寻找买主或卖主方式,甚至明确提出中介勿扰的要求。房地产中介市场服务质量不优,直接影响了房地产中介经纪市场的活跃和业务业绩的提高。

    3、对法律的理解存在偏差,导致对违法房地产经纪行为打击不力。《房地产经纪管理办法》明确了房地产经纪机构应该自领取营业执照之日起30日内到房地产管理部门备案,同时也明确是依法设立的房地产经纪机构适用《房地产经纪管理办法》。这就要求我们在实际工作中不能把行政备案误当行政审批,即不能将房地产经纪机构的行政备案当成房地产经纪机构从业的前提条件,不能将房地产经纪机构是否备案,作为界定《房地产经纪管理办法》适用范围的标准。房地产经纪机构从业的条件就是进行工商登记。房地产经纪机构只要进行了工商登记就属于《房地产经纪管理办法》适用的范围。凡是未进行备案的房地产经纪机构,只要违反了《房地产经纪办法》,均应严肃查处,不能心慈手软。

    二、对策和建议

    为了能满足人民群众在住房上“选得到、买得起,租得好,住得安”的要求,实现“美好居住”目标,建议实施以下管理措施规范房地产中介市场:

    1、明确房地产中介市场管理工作责任机构和人员,保证房地产中介市场管理工作正常开展。凡无房地产中介市场专门管理机构的区县(市),要在合署办公机构内明确1-2名工作人员专门负责房地产中介市场管理工作。

    2、建立房屋成交价格和租金定期发布制度,合理引导市场预期。房管部门要会同价格主管部门加强房屋成交价格和租金的监测分析工作,建立分区域房屋成交价格和租金定期发布制度,引导群众合理买卖房屋和租赁房屋,预防房地产交易市场和租赁市场价格畸形膨胀。

    3、全面推行二手房交易合同网签和二手房交易经纪服务合同网签制度,用数字化系统监管二手房交易市场。通过二手房交易合同网签和二手房交易经纪服务合同网签,对二手房的交易真实价格、二手房交易产权产籍、二手房交易经纪服务等情况进行实时监管,有效预防已经抵押、冻结等限制交易的房屋进行私自交易而损害群众合法权益的情况发生,及时预警阴阳交易合同骗取贷款、虚假抬高房价等扰乱房地产交易市场秩序的行为。

    4、实行二手房交易资金监管,确保群众房屋交易资金安全。房地产中介机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金,防止中介机构及从业人员携款逃跑;房屋买卖双方当事人也不得通过监管账户以外的账户直接收付交易资金,避免不讲交易诚信的情况发生。

    5、严格落实中介机构备案制度,强化对房地产中介机构的事中、事后监管。要责令房地产中介机构及其分支机构按规定到房管部门备案,建立房地产、通信、工商行政主管部门联动机制,定期交换房地产中介机构工商登记和备案信息,并在政府网站等媒体上公示备案、未备案的中介机构名单,提醒群众防范交易风险,审慎选择中介机构;对违法经纪行为,一律依法查处。

    6、加强房源信息发布管理,让群众选到真实的房源。要求中介机构发布的房源信息做到内容真实、全面、准确,在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。房地产中介从业人员应当实名在网站等渠道上发布房源信息。中介机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息,不得隐瞒抵押等影响房屋交易的信息。对已出售或出租的房屋,促成交易的中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起2个工作日内,将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除;对委托人已取消委托的房屋,中介机构要在2个工作日内将房源信息从各类渠道上撤除,要让群众得到的房源信息均是真实可靠的。

    7、规范中介服务价格行为,禁止强制代理服务收费。房地产中介服务收费由当事人依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。中介机构应当严格遵守《中华人民共和国价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》及《商品房销售明码标价规定》等法律法规,在经营场所醒目位置标识全部服务项目、服务内容、计费方式和收费标准,各项服务均须单独标价。提供代办产权过户、贷款等服务的,应当由委托人自愿选择,并在房地产中介服务合同中约定,不得强制代理服务并收取服务费。

    8、加强行业信用管理,建设房地产中介行业信用管理平台。房管部门要会同价格、通信、金融、税务、工商行政等主管部门定期交换中介机构及从业人员的诚信记录,及时将中介机构及从业人员的基本情况、良好行为以及不良行为记入信用管理平台,并向社会公示。建立健全守信联合激励和失信联合惩戒制度,对诚实守信的中介机构和从业人员,在办理房源核验、合同网签、代办贷款等业务时,可根据实际情况实施“绿色通道”等便利服务措施;在选择中介机构运营管理政府投资的公租房时,优先考虑诚信中介机构。对违法违规的中介机构和从业人员,有关部门要在依法依规对失信行为作出处理和评价的基础上,通过信息共享,对严重失信行为采取联合惩戒措施,将严重失信主体列为重点监管对象,限制其从事各类房地产中介服务,并通过中介行业信用信息公示系统依法公示。

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